Si vous avez vendu votre maison au cours de l'année, vous avez peut-être réalisé un gain en capital ou un profit. Selon que votre maison était votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire ou pour quelques années seulement, vous pourriez devoir payer un impôt sur les gains résultant de cette vente.
Votre résidence principale est la maison où vous ou votre famille vivez. Une résidence principale peut comprendre une maison, un chalet, un condominium, un appartement, une roulotte, une maison mobile, une maison flottante, à condition que ce bien respecte toutes les conditions suivantes :
- C'est un logement, un droit de tenure à bail afférent à un logement ou une part du capital social d’une société coopérative d’habitation que vous avez acquise dans le but d’obtenir le droit d’habiter un logement dont la coopérative est propriétaire.
- Vous êtes propriétaire, seul ou en copropriété, du bien.
- Vous, ou votre époux(se) ou conjoint(e) de fait, votre ex-époux(se) ou ex-conjoint(e) de fait, ou un de vos enfants doit habiter ce logement à un moment de l'année.
- Vous avez désigné ce bien comme résidence principale.
Le terrain où est située votre maison peut également faire partie de votre résidence principale. Visitez le site Web de l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour en savoir plus sur les exigences concernant les terrains admissibles qui font partie de votre résidence principale.
Remarque : vous et votre époux(se) ne pouvez désigner qu’une seule résidence par année comme résidence principale.
Le saviez-vous? Comme votre maison est considérée un bien à usage personnel, si vous avez subi une perte lors de sa vente, vous ne pouvez pas déclarer cette perte.
Ma maison était ma résidence principale pour toutes les années où j'en ai été propriétaire
Si votre maison a été votre résidence principale pour toutes les années où vous en avez été propriétaire, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le gain en capital que vous avez réalisé lors de la vente (exemption pour résidence principale).
Avant 2016, vous n'aviez pas à déclarer la vente de votre résidence principale dans vos déclarations de revenus. Cependant, depuis 2016, vous devez fournir des renseignements de base (date d'achat, produit de la vente, description de la propriété, etc.) dans vos déclarations pour demander l'exemption pour résidence principale.
Ma maison était ma résidence principale pendant certaines des années où j'en ai été propriétaire
Si votre maison a été votre résidence principale pendant seulement certaines des années où vous en étiez propriétaire, vous devez déclarer la partie du gain en capital réalisé lors de la vente pour les années où votre maison n'était pas votre résidence principale. Pour ce faire, vous devez télécharger les formulaires suivants sur le site de l'ARC et les remplir :
- T2091(IND) : Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle)
- T2091(IND)-WS : Feuille de travail pour résidence principale
Une fois ces formulaires remplis, entrez les renseignements requis à la page Annexe 3 du logiciel d'impôt H&R Block. Vous trouverez la page Annexe 3 sous l'icône RÉGIMES DE RETRAITE ET PLACEMENTS de l'onglet PRÉPARER . L'ARC exige également que vous soumettiez la copie papier de ces formulaires à votre centre fiscal local.
Remarque : si vous êtes le représentant légal d'une personne décédée, vous devez remplir et soumettre le formulaire T1255 pour désigner sa maison comme résidence principale.
Vous devez aussi utiliser le formulaire T2091(IND) pour calculer le gain en capital si vous avez vendu, ou que vous êtes réputé avoir vendu un bien pour lequel vous ou votre époux(se) avez fait le choix de déclarer un gain en capital sur le formulaire T664 ou T664 (Aînés) et :
- que ce bien était votre résidence principale en 1994 ou
- que vous avez désigné ce bien comme votre résidence principale en 2017 pour une année d’imposition quelconque.
Seulement une partie de ma maison constituait ma résidence principale
Si seulement une partie de votre maison est admissible comme résidence principale et que vous avez utilisé l'autre partie pour gagner un revenu de location ou d'entreprise, vous devez répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie utilisée comme résidence principale et la partie utilisée à d'autres fins. Vous pouvez répartir les montants en fonction de la superficie utilisée comme résidence principale (mètres carrés ou nombre de pièces) par rapport à d'autres fins, à condition que cette répartition soit raisonnable.
Remarque : le prix de base rajusté (PBR) est le coût du bien plus tous les frais que vous avez dû payer pour l'acquérir (comme les commissions et les frais juridiques). Le coût d'un bien en capital est le coût réel ou réputé moins les dépenses en capital, telles que le coût des ajouts et des améliorations apportés au bien. Notez que vous ne pouvez pas ajouter des dépenses courantes, comme le coût de l'entretien et des réparations, au coût de base du bien.
Résidents du Québec
Si vous avez vendu votre résidence principale* en 2017, vous devrez remplir le formulaire TP-274 : Désignation d'un bien comme résidence principale (ainsi que le formulaire fédéral T2091(IND)) pour éviter qu'une partie ou la totalité de votre profit soit considérée comme gain en capital imposable.
*Vous pouvez désigner un bien comme résidence principale seulement si vous, votre conjoint(e), votre ex-conjoint(e) ou votre enfant utilisiez habituellement le bien comme logement au cours de l'année et si toutes les conditions suivantes sont remplies :
- Vous étiez propriétaire, seul ou en copropriété, du bien.
- Vous n’aviez désigné aucun autre bien comme votre résidence dans l'année.
- Pour les années après 1981, aucun autre bien n'a été désigné comme résidence principale pour l'année par les personnes suivantes :
- Vous ou votre conjoint(e) (sauf si vous avez vécu séparément pendant l'année, en raison d'une séparation judiciaire ou d'une entente de séparation écrite)
- Votre enfant, sauf si, au cours de l'année, il avait un(e) conjoint(e) ou avait 18 ans ou plus
- Votre père, votre mère, votre frère ou votre sœur (sauf si votre frère ou votre sœur avait un(e) conjoint(e) ou avait 18 ans ou plus), si vous-même n'aviez pas de conjoint(e) et que vous n'aviez pas 18 ans ou plus pendant l'année.
Si vous avez désigné un bien comme votre résidence principale ou avez choisi de changer l'utilisation du bien auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC), vous devez poster à Revenu Québec une copie de tout document envoyé à l'ARC attestant cette désignation ou ce choix. Joignez-y votre formulaire Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) [T2091(IND)] (s'il y a lieu) ainsi que votre déclaration de revenus fédérale. Postez-les à Revenu Québec au plus tard à l’une des dates suivantes :
- Le 30e jour suivant la désignation ou le choix ou l'exercice du choix auprès de l'ARC
- La date limite de production de votre déclaration de revenus
Si vous omettez de fournir à Revenu Québec une copie des documents que vous avez soumis à l'ARC dans le délai prescrit, vous pourriez devoir payer une pénalité de 25 $ par jour, jusqu'à un montant maximum de 2 500 $.
Changement d'utilisation du bien
Si vous convertissez votre résidence principale en immeuble locatif ou vice versa, il pourrait en résulter un gain ou une perte en capital.
Chaque fois que vous changez l'utilisation d'un bien, vous êtes réputé avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande (JVM) et l'avoir immédiatement racheté au même montant. La JVM est normalement le montant le plus élevé que vous pouvez obtenir sur un marché ouvert. Vous devez déclarer le gain ou la perte en capital au cours de l'année où le changement d'utilisation a lieu. Il existe certaines exceptions et, dans certains cas, les règles de changement d'utilisation ne s'appliquent pas. Visitez le site Web de l'ARC pour en savoir plus sur ces exceptions.
Exemple : supposons que vous avez acheté votre résidence principale 200 000 $. Deux ans plus tard, vous avez changé l'utilisation de votre résidence pour en faire un immeuble locatif et sa juste valeur marchande est de 300 000 $ à ce moment-là. Ce montant devient le nouveau coût de votre résidence. Le gain de 100 000 $ au cours des deux premières années serait exonéré d'impôt puisque le bien était votre résidence principale.
Maintenant, disons que vous avez vendu cet immeuble locatif trois ans plus tard pour 450 000 $, vous auriez alors un gain en capital de 150 000 $ et devriez payer un impôt sur ce montant puisque cet immeuble n'était plus votre résidence principale. Si vous aviez plutôt décidé de changer l'utilisation de votre immeuble locatif afin qu'il devienne à nouveau votre résidence principale, la juste valeur marchande de 450 000 $ serait le nouveau coût de cette résidence et vous devriez tout de même déclarer le gain de 150 000 $.
Comment dois-je procéder?
Voici les étapes à suivre dans le logiciel d'impôt H&R Block 2017 :
- Cliquez sur l'onglet PRÉPARER, puis sur l'icône DANS CETTE SECTION.
- Cliquez sur l'icône REQUIS. Vous verrez ceci :
- Au bas de la page Situations spéciales, répondez Oui à la question : En 2017, avez-vous vendu votre résidence principale (ou une propriété qui a déjà été votre résidence principale)?
- Choisissez l'option qui s'applique à votre situation dans la liste, puis cliquez sur Continuer.
Lorsque vous serez à la page Désignation d'une résidence principale, entrez vos renseignements dans le logiciel d'impôt.
Remarque : si vous êtes un résident du Québec, vous devez aussi remplir le formulaire TP-274 : Désignation d'un bien comme résidence principale. Pour ce faire, assurez-vous d’avoir suivi les étapes précédentes, puis suivez les étapes ci-dessous :
- Cliquez sur l'onglet PRÉPARER, puis sur l'icône REQUIS.
- Allez à la page QC - Désignation de résidence principale.
- Lorsque vous serez à la page QC - Désignation d'une résidence principale, entrez vos renseignements dans le logiciel d'impôt.
